【民事勝訴了，我該如何向對方索賠呢？】-查封程序篇 @ 瀛睿律師事務所-高雄所

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　　前篇說完了銀子與不動產的查封程序，今天來說說查封後又會有什麼程序需要處理呢？

　　房子經過法院查封完畢之後，接著要確認這個房子到底適不適合拿來拍賣，也就是這個房子有沒有什麼法律上的原因讓它不能被拍賣？撇去位置的問題的話，有一件事情就很重要了，就是這間房子到底價值多少？

　　法院查封並對增建的部分進行測量完畢之後，法院會去函詢確認有無一些相關的限制。而對我們比較重要的，就是法院會安排鑑價單位，通知我們到鑑價單位繳納費用，之後鑑價單位就會對這間房子出具鑑價報告。

　　鑑價報告出來之後，對於我們來說，要注意的就是，這個房子到底價值多少？如果我們對於房子沒有抵押權的話，房子的價值就必須要大於所有抵押權加起來金額，否則，法院就會以「執行無實益」，也就是我們就算真的把房子拍賣掉了，我們也還是分不到錢，從我們的角度來說，就是白忙一場，因此，法律規定在這種情形的時候，就不應該來做這樣的事。但如果我們本身就是抵押權的人的話，甚至是第一次序抵押權人的話，原則上就是可以作後續的拍賣動作了，但在債務人可能另外欠繳了一些次序較前的稅金，很極端的情形之下，也是有可能會有執行無實益的情形，但基本上抵押權人就是比別人多了一分保障。

　　假令被法院通知執行無實益，這時也不會馬上就終結執行程序，這時還有一個選擇，就是我們聲請負擔（鑑價）費用重新鑑價。法院接到我們的聲請之後，就會再排定其他的鑑價單位來進行鑑價，這樣我們就多了一次機會。但如果這次鑑價的結果仍然是有同樣的情形的話，還是無實益的話，我們還有最後一招，就是聲請指定拍賣底價，但如果之後沒有拍賣出去的話，我們需要負擔負擔這些程序性的費用。

　　最後，說一個比較特殊的情形。如果您有考慮要用自己的債權來做價承受這間房子的話，也就是用債務人欠你的錢來抵房子的錢，這樣的時候，您也是可以考慮聲請重新鑑價的，這樣可能就會離你的債權金額較為接近，如果用債權抵價金之後，您需要再拿出來的錢就比較少了，不過這種情形比較少見，但也還是提出來供各位參考。

　　好了，我們終於要開始拍賣房子了。法院訂了拍賣的日子之後，會通知您進行登報等相關作業，之後到了拍賣當天，您可以決定要不要到現場看一下拍賣的情形。如果是要買的人，在投標時記得填寫相關資料，準備您的身分證明文件、印章等，標單上對於要買的房子，請將房子及土地分別出價，然後填寫加總金額，並準備投標保證金（現金、支票或匯票）等，寫好之後裝入投標的紙袋，並投入標櫃。

　　之後等到開標時間到了之後，法院的司法事務官就會進行開標，當場就標單的金額進行比價，以投標金額最高之人作為得標者，但是為了避免有看錯的情形，司法事務官會當場三次確認是否有人投標金額比得標者所出價格更高，但沒有被唸到的。如果您確認您所投的金額超過的話，可以請司法事務官確認是否有看錯的情形，否則的話，是沒有辦法臨時進行加價的。

　　但如果一開始開標的時候，就有多數人的投標金額一樣的話，再來就是進行當場加價，持續加到沒人願意加價。最後還是有一樣價格出現的話，依法就只好用抽籤的方式決定了。

　　得標之後，您要先至書記官櫃台提供資料讓書記官影印留存，並由其開立尾款的繳款單，之後您需要在繳款單上所指定的繳款日之前，把尾款繳納完畢，之後法院確認繳款完成後，會製作權利移轉證書給您，您就可以去做所有權人登記了，對於房子還可以依照拍賣公告的內容聲請點交（有的房子是不點交的，投標時需要注意）。但如果您沒有按期繳納尾款，將會構成棄標，您繳納的保證金會被扣著，直到下次拍賣出去，用來填補中間的差價，因此如果要棄標的話，需要審慎考慮一下。

　　假如當天沒有拍賣出去，司法事務官就會詢問在場有沒有債權人要用債權來承受這間房子的，如果仍然沒有，將要進行再次的拍賣，下次會打八折作為底價。這樣的拍賣又沒賣掉，將進行三次，也就是到了三拍還沒有拍出去的話，將會進行特別拍賣程序，也就是這個房子會被公告三個月，看有沒有人願意來承買。您是債權人又不想再等三個的話，可以聲請再減價拍賣，也就是第四拍了，但這次還是沒有拍掉的話，表示真的無法賣出去，整個拍賣的程序就終結，法院再來就會進行啟封等完結程序的動作。以上就是不動產拍賣的基本程序，至於分錢的部分，法院會製作分配表來分配給債權人，如果有剩餘，則會還給債務人，但我們就不另外詳細說明。

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